最全解读房地产“营改增”:未来影响到底有多大?:亚博网页版登陆

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本文摘要:营改增是“十二五”期间中国税制改革的最重要举措。

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营改增是“十二五”期间中国税制改革的最重要举措。2015年,中央明确提出要努力全面完成营改增改革,不断将改革范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。在房地产开发投资意愿大幅减弱、R&D投资增速大幅提高的背景下,大力调整支持房地产业运行的政策环境和财税制度显得更加重要。房地产改革的推进和增加将进一步改善行业的经营环境,有效调整房地产企业的税负水平,提高企业在R&D大举投资的信心,给房地产企业带来不同的机遇和挑战。

为了更好地评价这一政策的实际影响,我们并没有对营改增后房地产企业的税负变化进行非常简单的计算。1.营业税改革的快速推进将影响许多行业的营业税改革,这是我国“十二五”期间税制改革的最重要举措。目前,我国部分征收营业税的行业将改回征收增值税。

因为没有营业税的抵扣机制,营业税的成本不能由企业自己分担。在增值税制度下,企业的再订货一般可以抵扣进项税,有效解决了重复征收问题,降低了企业的税费。

目前没有纳入营改增的行业有建安房地产、金融保险、生活服务业。2015年政府工作报告中提到,要不断扩大营地改革试点,全面完成营地改革。国务院发布发展改革委《关于2015年深化经济体制改革重点工作意见的通报》号文,主张要努力全面完成营改增,不断将改革范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。

表:部分行业营业税改革后税率变化(一般纳税人)来源:中国指数研究院综合安排2。企业的成本结构要求营业税的增税比例,税率是关键。

营业税改回增值税将直接影响企业目前的税负水平。为了更有效地进行可视化分析,我们以某增值税房地产企业D为例,测算了该企业在不同条件下的税负变化。本文所有的计算都是基于以下假设:1)某房地产企业目前的营业额为100万;其中,土地成本占营业额的35%,建筑安装成本占营业额的25%,财务成本占营业额的3%,其他成本占10%;2)土地出让的,不对出让国有土地使用权的不道德行为征收土地增值税;建筑业和金融业改革后,两个行业的增值税税率分别为11%和6%;其他费用增值税税率为6%;3)营业税为营业额的5%,附加(含城建税、教育费附加等。

)是流转税的12%;4)在没有类似特别强调的情况下,我们都假设税负传导顺畅,上游施工企业需要将进项税转嫁给R&D企业,R&D企业需要将销售税转嫁给消费者;5)计算方法采用一般计税方法中的购买抵扣税法。应税金额为当期销项税额扣除当期进项税额后的余额,公式为增值税=销项税额(营业收入*销项增值税率)-进项税额扣除;进项税额扣除=成本*税率。作为房地产企业改革的核心环节,增税风险或税率高于增税机会率是所有利益相关者关注的焦点。

目前四档增值税税率分别为6%、11%、13%和17%,房地产行业增值税税率可能是其中之一。但是,不同的税率对房地产企业的应纳税额有不同的影响。

在税率仅为6%的情况下,营改增后企业的税负会增加,所以de
在无法抵扣土地成本的情况下,建安费用成为主要抵扣项目,建安费用在营业额中所占比例不同,在一定程度上影响了营改增后的非计税金额金额。我们还是用上面的假设来计算,这样地产业务改革后的增值税率是11%。在其他条件不变的情况下,建安费用占的比重越大,应纳税额越少。据估计,如果税收负担保持不变,建筑安装费用应超过营业额的一半。

表:营改增后不同建安成本对企业税负的影响(单位:万元)来源:中国指数研究院已全面整理出,在房地产竞争不断加剧的行业格局下,房地产行业并不局限于非常简单的R&D和销售环节,房地产行业的竞争正逐步走向南北,特别强调质量和差异化的过程。精装质量、产品创意、服务质量都成为消费者考虑产品的最重要指标。

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因此,建安成本的重要性应该得到一定程度的重视。营改增后,建安成本占比越高,受影响企业的税收负担被扣除的越多。因为精装修费用可以作为投入扣款,所以高档住宅的产品线产品受益显著。同时,商业、办公等建筑安装费用相对较少,未来会有更多的扣税。

因此,营改增也将引领房地产行业从单纯的R&D和销售向精装修和住宅差异化销售转型,构建双赢的市场竞争模式。财务成本有很多可抵扣的部分,也会影响企业降低财务成本或财务费用的财务压力,主要是指企业贷款的利息支出。

根据a股和h股房地产开发企业2015年上半年的报表,大部分房地产企业的财务成本占营业额的1%-15%。随着金融业改革的实时推进,财务成本比例的变化也会对企业的应纳税额产生一定的影响。

表:营改后不同财务成本对企业税负的影响(单位:万元)财务成本占比相对较小,对税负的影响有限。对于一般大型企业来说,贷款利率相对较低,财务成本占营业额的比例较小,营改增后的财务成本扣除不显著;对于中小企业来说,贷款利率比较高,财务成本占比比较高,个别甚至高达20%。对于这类企业,金融业和房地产业改革后,财务成本中有更多的可抵扣部分,减轻了受影响企业的财务压力。然而,就总体税负变化而言,必须全面确定其他因素。

此外,对于工业地产企业来说,在目前产城一体化的趋势下,企业的征地成本相对较低,建筑安装成本也低于住宅和投资性房地产,因此企业必须主要控制财务成本和其他运营成本的进项税额抵扣,以减轻税收负担。如果能扣除出让土地的成本,将是减轻企业税负的关键。土地成本和相关费用占总成本的比例较高,近年来大幅降低。尤其是一二线城市,由于地价大幅下降,土地成本占到企业成本的50%之多。

但营改增后的土地流转是无法抵扣的,这将成为企业减少税费、削减利润的最重要因素。因此,土地成本能否作为进项税额抵扣将成为企业税负变化的关键点。如果需要扣除或部分扣除土地成本,比例越高到一定程度,可以扣除的增值税越多,应缴纳的税收负担越少。一定程度上需要增加税负。

表:不同的影响
不同企业向城市转移导致的土地成本变化:一线城市地价偏高,土地成本在向一二线热点城市转移的房企成本结构中占比较小,而三四线城市地价较低,因此三四线城市开发商的土地成本相对较低。不同业态的企业成本结构也不同:招商、高档公寓、别墅的建安成本相对较高,而普通住宅或经济适用房的建安成本相对较高。给定固定的总收入和总成本,如果能扣除土地出让成本,且增值税税率与建安11%的成本完全一致,则土地与建安成本的比例越高,进项税额抵扣越多,企业税负越重。

此外,考虑到所有其他成本可抵扣的税费完全相同,由于征地时间不同,土地占营业额的比例也不同。营改增后,如果能扣除土地成本,应付增值税也不一样。

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一些三四线城市的R&D中小企业收购土地较早,土地规模较小,但资本流动无法支持R&D的再利用,因此整体项目R&D和周转周期较长。如果能扣除土地成本,与近几年一定规模的征地项目相比,土地成本占经营收入的比例更低,缴纳的增值税金额也会更高。尽可能的上下游分担税负,会给企业增加税收的机会。

由于建筑业、金融业和房地产业都将实施营改增,上游建设者的进项税额分担能力和房地产开发商的销项税额能否转嫁给消费者,成为影响利润和应纳税额的关键因素。从税负来看,如果不分摊营业税,企业税负相对较小,但利润率也较小。但只有进项税不分摊,销项税分摊时,营改增后的企业利润才仅次于企业利润。

表:营改增后不同税负分担模式对企业税负和利润的影响(单位:万元)。营改增后,企业将增加其持续的税负,尽可能由上下游分担。虽然在实际情况下不可能构建进项税和销售税几乎共享,但企业可以在必要的范围内将销售税转移给消费者,建设者也可以共享进项税,这将为企业增加税收提供机会。

3.营改增将推动房企调整产品结构,改善市场布局,提高管控水平。我们指出,营改增实施后,房地产企业可能会有以下变化:1。一定时期内会有现金流振兴。

房地产开发企业经常使用预售制,在预售收入确认的当期缴纳营业税,留下闲置的流动资金。增值税改后,一般房地产项目的建设和材料先卖,大部分时候进项税额小于销项税额,增加了R&D前期企业的闲置流动资金,减轻了企业在R&D和建设期间的资金压力。2.产品线升级,多格式细分。

营改增后,建安成本的进项税将成为进项税抵扣的主体,影响建安成本较低的产品和企业。企业为了降低税负和利润率,会调整产品结构,分成多种格式。特别是对于以住宅产品为主的企业,增加精装修和高档公寓别墅产品在产品线中的比重将成为主要应对模式。

同时,延伸下游家具家电产业链,打造提袋一体化住宅模式也将成为房企考虑的方向。此外,营改增还会给培育商业地产领域并拥有相对
如果能扣除土地成本,并不会给一线城市等土地成本较高的企业带来更多机会,可能会继续导致开发商在一线城市土地市场上进一步加剧竞争。4.企业管控水平得到加强,行业集中度进一步提高。

营改增后,在实际业务流程中,企业管控水平对企业绩效的影响会更加显著。一方面,房地产企业最重要的问题是从上游获得全额抵扣增值税发票,以最大限度地减少进项税额,这拒绝了企业提高管理特别是订单方面的内部控制水平,选择供应商;另一方面,加强税负分担能力也是房地产企业减轻税负最重要的手段,拒绝企业加强与上下游企业的谈判和议价能力。同时,精装修产品和招商局物业比例的快速增长,肯定会对房企的成本控制和管理提出更高的排斥。

从目前的企业管控来看,龙头企业的管理能力和议价空间明显高于中小企业。未来,随着企业精细化管理拒绝率的降低,龙头企业将凭借其管理能力获得更大的优势,行业集中度将进一步提高。

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